Ипотека. Исчерпывающее руководство.

Как взять ипотеку на 30% дешевле. Исчерпывающее руководство (2018 год)

В этом руководстве мы расскажем вам о том, как правильно взять ипотеку.

О том, как сэкономить до 30% от ее стоимости.

Обо всех видах ипотеки, включая ипотеку с господдержкой.

Хотите понять, нужна ли вам ипотека?

Взять ипотечный кредит по самой лучшей ставке, на максимально выгодных для себя условиях?

Читайте этот гид!

Оглавление

Шаг 1. Решите, стоит ли вам брать ипотеку

Ипотека или аренда 1

Прежде всего вам нужно понять, нужна ли вам ипотека.

Возможно, вам выгоднее снимать жилье и копить деньги на его покупку.

А может быть, вам будет удобнее брать жилье в аренду всю жизнь.

А возможно, без ипотеки вы никогда не сможете приобрести недвижимость.

Читайте этот раздел, он поможет вам определиться.

Разберитесь, что такое ипотека

Ипотека — это залог недвижимости, а ипотечный кредит — это деньги, которые выдает вам в долг банк под залог этой недвижимости. Основным отличием ипотечного кредитования от других видов кредита является именно залог недвижимости. Вы можете заложить банку как  уже имеющуюся недвижимость, так и ту, которую собираетесь покупать на деньги, занятые у банка.

Ипотека — всегда целевой кредит — то есть, выданный на конкретные цели (на покупку квартиры, дома, авто, оплаты лечения).

Ипотека выдается на длительный срок (до 30 лет по российскому законодательству).

Проценты по ипотеке ниже, чем по обычным кредитам, потому что ниже риски банка (так как ипотека всегда обеспечена залогом).

В случае если вы заложили недвижимость, которой уже владеете, на полученные от банка деньги вы можете купить не только другую недвижимость, но и другое имущество или услугу. Например, автомобиль или предметы роскоши. Вы можете  оплатить обучение или лечение и это тоже будет ипотекой.

Ипотека под залог старого дома

Если вы заложили недвижимость, купленную на занятые у банка деньги, вы сразу становитесь ее собственником, но она остается в залоге у банка.

Ипотека под залог нового жилья

А вот так это выглядит с военной ипотекой). Жилье остается в двойном залоге — у банка и у государства.

Военная ипотека

В течение срока ипотеки вы ежемесячно возвращаете банку занятые у него деньги. Часть этих денег идет на погашение выданного кредита. А другая часть — это доход банка —  на уплату процентов за пользование кредитом.

Если вы не сможете выплачивать эти деньги, банк может продать вашу недвижимость, чтобы погасить ваш долг. Но банк не заинтересован в вашем банкротстве. Ему выгоднее не возиться с продажей вашей квартиры, а просто получать от вас проценты по ипотеке.

Оцените плюсы и минусы ипотеки

Плюсы ипотеки:

  • ипотека поможет вам купить жильё, если вы не умеете копить;
  • вы не просто “выкидываете” деньги за аренду, а потихоньку выкупаете квартиру;
  • вы сможете рефинансировать  ипотеку (уменьшить ставку по ней), если рыночный процент по кредиту уменьшится;
  • вы сможете реструктурировать ипотеку: уменьшить размер выплат, увеличить срок ипотеки, взять кредитные каникулы;
  • рыночная стоимость квартиры может значительно увеличиться и в результате у вас на руках будет актив, который стоит больше, чем вы за него заплатили, даже с учетом ипотеки.

Минусы ипотеки:

  • ипотека может привести вас к финансовой «смерти» — к банкротству;
  • вы можете остаться и без недвижимости, и с ипотечным кредитом на руках;
  • ваши постоянные ежемесячные расходы увеличатся на величину ипотеки на долгие годы вперед;
  • рыночная стоимость квартиры может уменьшиться настолько, что вам придется доплатить банку, чтобы довести сумму залога до оговоренной контрактом;
  • рыночная стоимость недвижимости может уменьшиться так, что в результате у вас на руках будет актив, который стоит меньше, чем вы за него заплатили.

Оцените финансовые риски, связанные с ипотекой

Что такое финансовый риск?

Финансовый риск — это риск вашей финансовой смерти или банкротства, то есть риск того, что вы не сможете платить по счетам.

Если вы станете банкротом, вы можете потерять недвижимость, уже выплаченные деньги по кредиту, другое имущество; банки перестанут давать вам взаймы и т.д.

Финансовые риски

Различают три финансовых риска.

Риск постоянных расходов

Этот риск существует и без ипотеки. Просто с ипотекой он становится больше.

У вас есть расходы, от которых вы ни при каких обстоятельствах не сможете отказаться. Вам всегда нужно будет покупать еду, лекарства, платить за квартиру, за телефон, за детский сад, покупать одежду.

Они и называются постоянными расходами поскольку без них вам не обойтись.

Риск состоит в том, что, если вы не сможете оплачивать самое необходимое  (нести постоянные расходы), вы станете банкротом.

Юридические лица в этом случае прекращают свое существование. Вам же придется менять работу, чтобы зарабатывать больше, или у кого-то просить деньги взаймы, или отказываться от каких-то постоянных расходов, что сделать ОЧЕНЬ тяжело.

Кредитный риск

С того момента как вы возьмете ипотеку, вам нужно будет каждый месяц оплачивать кредит и проценты по кредиту. Значит, сумма ваших постоянных расходов увеличится на величину ипотеки. Без этих денег вы теперь тоже не проживете.

Риск вашего банкротства также увеличится на величину ипотеки. Значит, вы возьмете на себя еще и кредитный риск.

Валютный риск

Если ваш доход в рублях, а вы взяли кредит в валюте, вы возьмете на себя еще и риск ослабления рубля. Оцените, насколько велика вероятность, что за 15 — 30 лет ваших выплат по ипотеке рубль не обесценится.  Мы думаем, что это невероятно.

Если это произойдет, вам придется зарабатывать намного больше рублей, чтобы оплатить валютные платежи по ипотеке.

Решите, что выгоднее ипотека или аренда

Вопрос очень непростой.

Если у вас математический склад ума и вы верите, что все можно посчитать, посмотрите, пожалуйста, этот восхитительный ролик и почитайте комментарии к нему.

Возможно он поможет вам принять решение.

Но…

Проблема расчетов, приведенных в этом ролике, в том, что они основываются на очень многих допущениях относительно того, что случится через 20 лет. А такие прогнозы невозможно сделать. Никто не знает будущего.

Мы не знаем, сколько будет стоить наше жилье через 20 лет, какова будет стоимость аренды в течение 20 лет, каков будет курс рубля, ставка по депозитам и т.д. и т.п. Каждый из этих параметров, если вы неправильно его оценили, способен разрушить ваш расчет полностью.

Так что же делать?

Исходить из здравого смысла и своих возможностей. И не принимать кардинальных решений. Не берите дорогую недвижимость, которую вы не потянете.

Вот еще несколько правил. Если по любым двум пунктам из перечисленных вы сомневаетесь, с ипотекой лучше повременить.

Когда можно брать ипотеку

Если вы после всего написанного выше решились на ипотеку, читайте далее.

Шаг 2. Выберите жилье, о котором вы мечтаете и проверьте его

Выбор жилья по ипотекеЭтот шаг самый главный. Вы потратите много сил и средств на жилье вашей мечты и оно не должно вас разочаровать!

И вы не должны совершить ошибку, которая может привести к потере всех денег и жилья!

В этом разделе мы подробно расскажем вам, как это сделать.

  • Определитесь с примерным бюджетом

Точно посчитать, во что обойдется вам жилье, не получится. Достаточно определить приблизительно.

Например:  “Я готов потратить на жилье от 2 до 3 миллионов рублей”.

Эта сумма не должна быть неподъемной. Если вы можете потратить на квартиру 2 миллиона, а купите ее за 10 миллионов, вы ее возненавидите.

Потому что не сможете ее оплатить.

Не делайте так.

Плюсы и минусы первички и вторички

Вы, наверное заметили, что плюсы первички являются минусами вторички и наоборот.  

Определитесь, что для вас важно, и выберите вариант, подходящий именно вам.

  • Проверьте документы при покупке жилья на первичном рынке

При покупке жилья на первичном рынке проверьте, все ли в порядке у застройщика с правоустанавливающей и исходно-разрешительной документацией.

Как видно из названия, это документы, разрешающие застройщику строить ваш будущий дом. Без них строительство дома может быть признано незаконным.

Не пугайтесь сложных юридических названий. Прочитайте весь текст, и вам все будет понятно.

А если нет, если вы сами не можете или не любите возиться с документами, то наймите хорошего риэлтора или юриста и удостоверьтесь, что он проверит эти пункты.

Итак, что проверять в случае покупки недвижимости на первичном рынке?

  • Застройщик должен либо арендовать землю на которой строит, либо владеть ею

Запросите в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), находится ли земля у застройщика в собственности или в аренде. Для этого в ЕГРП нужно предоставить или номер договора аренды на землю, или номер свидетельства на землю.

  • Застройщик должен иметь разрешение на присоединение к сетям коммуникаций

Здесь все просто: жить без канализации, водоснабжения и тепла можно, но не очень удобно. Были случаи когда застройщики не могли получить эти разрешения и потом требовали дополнительные деньги на них с жильцов.

  • При долевом строительстве документы застройщика должны соответствовать требованиям закона 214-ФЗ

Попросите  у застройщика весь пакет документов в соответствии со статьей 20 и и статьей 21 этого закона. Это документы о застройщике и о проекте строительства.

Так, согласно статье 20 «Информация о застройщике» застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

  • учредительные документы застройщика;
  • свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения.

Статья 21 «Информация о проекте строительства» требует от застройщика раскрытие информации по 16 пунктам.

  • Осуществляйте оплату квартиры правильно: после регистрации и только безналичными

Переводите деньги на счет застройщика только после регистрации договора долевого участия в регистрационной палате.

Не связывайтесь с наличными. Наличными расплачивались в 90-х. Просьба застройщика принести наличные должна настораживать. Не соглашайтесь.

  • Проверьте документы при покупке жилья на вторичном рынке

  • Проверьте, на каком основании квартира досталась собственнику и кто в ней был прописан ранее

Прочитайте договор купли-продажи квартиры. Там должны быть указаны и предыдущие владельцы жилья.

Прочитайте договор, который заключается при приобретении квартиры в новостройке.

  • Проверьте техпаспорт БТИ (Бюро технической инвентаризации)

Комиссия по технической инвентаризации квартир должна проходить раз в 5 лет. Если инвентаризация проводилась более 5 лет назад, то нужно обновить его в территориальном бюро технической инвентаризации (БТИ), которое располагается в округе проживания заявителя.

  • Проверьте задолженность за квартиру

Потребуйте выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета, а также квитанции по уже оплаченным коммунальным услугам за прошедшие периоды.

  • Проверьте наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей

По закону, дети должны быть выписаны из продаваемой квартиры и сразу же вписаны во вновь приобретенную, причем желательно, чтобы она была больше по площади, чем предыдущая.

В 2013 году были ужесточены правила оборота квартир, и теперь в соответствии с ними органы опеки в обязательном порядке согласовывают сделки купли-продажи недвижимости.

  • Если квартира продается по доверенности, проверяйте доверенности

У представителя собственника должны быть нотариально заверенные полномочия по ведению сделки, включая подписание договора купли-продажи и получения денежных средств.

  • Запросите у собственника справки о психическом здоровье

Нужно две справки:  об учете в психоневрологическом диспансере (ПНД) и наркологическом диспансере (НД).

Обязательно запросите их у продавца, если кваритра продается по доверенности.

Лично пообщайтесь с продавцом перед тем, как заключать сделку.

При наличии следующих оснований: старческий возраста продавца, свидетельство обращения в ПНД, наличие справки из ПНД с обтекаемой формулировкой «дееспособности не лишен», странное поведение продавца при встречах, общая нелогичность – лучше отказаться от сделки.

Здесь подробнее: Зачем проверять психическое здоровье продавца жилья перед ипотекой.

Проверяйте психическое здоровье продавца при сделках с недвижимостью

  • Оплачивайте жилье через банковскую ячейку

Закладывайте деньги в банковскую ячейку в момент подписания договора. Собственник жилья получает доступ к деньгам только после того, как вы получите зарегистрированный в регистрационной палате договор и новое свидетельство на квартиру.

  • Обратите внимание на явные и скрытые дефекты жилья

Вот неполный их перечень:

  • первый и последний этаж,
  • вид из окна (на свалку, мусорные баки, ТЭЦ),
  • изношенность коммуникаций,
  • качество ремонта,
  • близость труб или мусоропровода,
  • близость к железнодорожным путям, эстакадам и другим шумным объектам.

Вы не очень обрадуетесь, если в первую ночь в новом доме вы проснетесь от грохота посуды в шкафу, потому что проехала утренняя электричка (реальный случай). Посмотрите на карту, поговорите с соседями, выясните, нет ли скрытых дефектов жилья.

Бонус! Пройдите по картинке-ссылке, скачайте и распечатайте чек-лист, объединяющий все эти пункты, который поможет вам выбрать и проверить жилье, о котором вы мечтаете!

Шаг 3. Определите можете ли вы претендовать на ипотеку с господдержкой

Ипотека с господдержкойЕсли вы сможете получить один из видов ипотеки с государственной поддержкой, ипотека может обойтись вам НАМНОГО дешевле.

Поэтому прочитайте внимательно этот раздел о видах ипотеки с государственной поддержкой и оцените можете ли вы претендовать на нее.

Если можете и вас эти условия устроят, мы вас поздравляем! Вы значительно сэкономите!

Виды ипотеки с господдержкой:

Ипотека под материнский капитал

Кликните по картинке и прочитайте о материнском капитале:Ипотека под материнский капитал

Семейная ипотека или ипотека 6%

Семейная ипотека — это льготная ипотечная программа с господдержкой для семей, в которых с 2018 по 2022 год включительно родится второй и/или последующий ребенок.

Семейная ипотека сочетается с материнским капиталом. Об этом далее.

  1. Проверьте подходите ли вы под требования семейной ипотеки:
  • Возраст заемщика: от 21 года до 65 лет на дату погашения кредита;
  • Ставка — от 6%;
  • Первоначальный взнос — от 20%;
  • Льготный период — от 3 до 8 лет. При рождении второго ребенка — 3 года, а при рождении третьего — 5 лет. Если у вас был один ребенок и родилась двойня или сразу родилась тройня, льготный период составит 8 лет;
  • После окончания льготного периода ставка увеличивается до уровня “ключевая ставка + 2%” (Например, на сентябрь 2018 года — 9,25%);
  • Максимальный размер кредита: 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн рублей для остальных регионов России;
  • Ипотеку можно взять на покупку квартиры на первичном рынке и на вторичном, а также на рефинансирование по льготной ставке ранее взятой ипотеки (в некоторых случаях);
  • Стаж работы: для работников по найму — 6 и более месяцев на последнем месте работы; для ИП и собственников бизнеса — безубыточная предпринимательская деятельность не менее 24 месяцев.

2) Выберите  из списка банков участников программы банк, который подходит вам.

Семейная ипотека хороша тем, что она во всех банках одинакова. Вам не нужно выбирать банк с лучшими условиями. Просто выберите любой из списка.
Банки участники:  47 банков (в том числе 21 региональный банк) и АИЖК (сейчас ДОМ.РФ)

Вот первые 5 банков плюс дом.рф из из списка со ссылкой на анкету по подаче заявки:

3) Найдите сайт выбранного банка, заполните заявку на получение ипотеки и получите одобрение банка.

Одобрение банка на ипотеку может длиться несколько месяцев. За это время вы можете подобрать себе жилье (см начало этого поста про то, как подбирать жилье)

4) Не забудьте предъявить сертификат “Материнский капитал”. И федеральный и региональный!

Эти две льготы хорошо сочетаются. Если у вас есть федеральный и региональный сертификаты “Материнский капитал” вы можете ими воспользоваться при получении кредита “Семейная ипотека”.

Социальная ипотека или ипотека «Молодая семья»

Помощь от государства в виде социальной ипотеки могут получить малообеспеченные и социально незащищенные граждане РФ, а именно:

  • бюджетники, отработавшие в бюджетных учреждениях не менее 3-х лет;
  • малоимущие граждане, проживающие в непригодных для жилья условиях, в малогабаритных квартирах;
  • молодые семьи, в которых один из супругов на момент получения помощи младше 35 лет (этот пункт относится к ипотеке “Молодая семья”);
  • и другие.

Эта помощь может состоять в следующем:

  • компенсация стоимости жилья (от 15% до 70%);
  • компенсация выплат по ипотеке (проценты и “тело” кредита);
  • помощь с первоначальным взносом.

В чем отличие социальной ипотеки от ипотеки “Молодая семья”?

Ипотека “Молодая семья” — это программа созданная на базе программы “Социальная ипотека”.  То есть все, что сказано ниже о социальной ипотеке справедливо и для ипотеки “Молодая семья”.

Вот здесь очень хороший ресурс, где собрано много материалов по программе “Молодая семья”.

На этом же сайте есть информация о том, кто предоставляет ипотеку по программе “Молодая семья” в регионах.  

1) Определите, можете ли вы претендовать на помощь в виде социальной ипотеки

Кто может претендовать на помощь определяют следующие документы:

  • Постановление Правительства от 30 декабря 2017 года №1710;
  • Программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ». Данная программа стала правопреемником государственной помощи населению по программе «Жилище» и подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей»;
  • Региональное и муниципальное законодательство исходя из полученных на эту программу из федерального бюджета средств.

По возможности изучите их. Но если вы не юрист вам это сделать будет трудно.

Поэтому…

2) Обратитесь в администрацию города или района, чтобы уточнить на что вы можете рассчитывать

После того, как вы попробуете изучить постановление правительства и по возможности региональные законодательные документы, обратитесь по месту жительства в специализированный отдел, занимающийся ипотечным кредитованием.

Попросите у служащих отдела проконсультировать вас по поводу возможности получения социальной ипотеки в вашем регионе.

Спросите какие банки в регионе имеют программы социальной ипотеки.

Там же можно попросить предоставить перечень документов, регулирующих социальную ипотеку.

3) Оставьте заявление и подайте документы на получение социальной ипотеки.

Помните основную цель таких визитов — получение ипотеки. Поэтому не останавливайтесь просто на консультации.

Постарайтесь вместе со служащими ипотечного отдела составить заявление и подать документы.

Военная ипотека и накопительно-ипотечная система

Пройдя по этой ссылке: военная ипотека и накопительно-ипотечная система, или кликнув по картинке, вы можете прочитать все о военной ипотеке.

Военная ипотека

Ипотека с гоподдержкой на новостройки, возведенные за счет госсредств

Под определение “ипотека с господдержкой” подпадают все льготные виды ипотек, которые финансируются государством (из федерального бюджета или из пенсионного фонда РФ).

Однако есть еще специальная отдельная программа, которая называется “Ипотека с господдержкой”.

Ипотека с господдержкой — это льготная программа ипотечного кредитования, с пониженной процентной ставкой позволяющая приобрести людям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, квартиры в новостройках, возведенных при помощи государственного финансирования.

Кто может получить ипотеку с господдержкой?

У каждого банка свои правила участия в ипотеке с господдержкой на приобретение квартир на первичном рынке. Банков, участвующих в программе немного.

Часто банки под господдержкой понимают Программу “Семейная ипотека» или «Ипотека 6%”, а программу “Ипотека с господдержкой” называют просто как “Новостройка” или “Новостройки в ипотеку”.

Возникает некоторая путаница…

Выделить общие моменты таких программ достаточно сложно.

Поэтому более эффективно зайти на каждый сайт банка-участника Программы, посмотреть условия Программы, оставить заявку если Программа понравилась.

Какие банки участвуют в программе “Ипотека с господдержкой”

Основные достоинства и недостатки программы: “Ипотека с господдержкой”

Достоинства очевидны — более выгодная процентная ставка, возможен расширенный срок кредитования,

Недостатки следующие:

  • Жилье возможно приобрести только на первичном рынке и у аккредитованных банком компаний-застройщиков.
  • В программе участвуют только крупные банки. Жители небольших городов найти такую программу не смогут.

Шаг 4. Возьмите ипотеку на рыночных условиях и сэкономьте до 30%

Ипотека на рыночных условиях со скидкойИтак, вы уже решили взять ипотеку.

Вы уже знаете, какую сумму вы готовы потратить на приобретение недвижимости. Вы уже выбрали то, что вы хотите купить.

И вы удостоверились, что не подходите ни под одну из ипотечных программ с господдержкой.

Значит, вам нужно брать ипотеку на рыночных условиях.

Как это сделать максимально выгодно? Как сэкономить до 30% (или от 30%)?

Сейчас мы все расскажем.

Выберите тип начисления процентов аннуитетный или дифференцированный

Почему это важно?

Потому на этом можно сэкономить до 20% от суммы платежей.

Строго говоря, вам придется выбрать между удобством (аннуитетные платежи) и экономией (дифференцированные платежи).

Давайте разберем на примере.

Дано: Ипотечный кредит в размере 10 000 000 руб.  Ставка — 10%. Срок кредита 30 лет.

Необходимо выбрать между аннуитетными платежами и дифференцированными.

Возьмем с сайта irn.ru ипотечный калькулятор и рассчитаем каждый вариант:

Аннуитетные платежи

Ипотека. Аннуитетные платежи.

Дифференцированние платежи

Ипотека. Дифференцированные платежи.

Удобство выплат:

  • Аннуитетные платежи выплачивать легче и удобнее, чем дифференцированные, потому что каждый месяц вы платите банку одну и ту же сумму — 70 000 руб.
  • При дифференцированных платежах вы начнете с 84 000 руб и только на 8-м году сравняетесь с аннуитетными платежами по платежам (см график). Но зато, начиная с 9-го года, ваши платежи будут все время уменьшаться. И в последние годы вы будете платить в два раза меньше, чем при аннуитетных платежах — 35 000 руб.

Стоимость каждого варианта:

  • Аннуитетные платежи дороже, чем дифференцированные, потому что первые годы основная часть платежа идет на погашение процентов  и очень малая часть на погашение вашего долга.
  • В нашем примере величина переплаты при аннуитетных платежах — 17 274 053 руб., что на 5 240 718 руб. больше, чем при дифференцированных платежах!

Итак…

Пошаговая инструкция по выбору между аннуитетными и дифференцированными платежами:

  1. Сначала возьмите калькулятор и рассчитайте свой вариант с вашим размером кредита, первоначального взноса и ставки.
  2. Затем сравните сумму переплаты и размеры первоначальных платежей при аннуитетных и дифференцированных платежах.
  3. Если они не сильно отличаются (а такое может быть), вам будет удобнее остановиться на аннуитетных платежах.
  4. Если же сумма переплаты для вас значительна, оцените сможете ли вы первые несколько лет платить повышенные платежи.
  5. Посмотрите, сколько лет вам придется платить повышенные платежи и каков размер этих платежей. 
  6. Если вы сможете их платить, вам имеет смысл сэкономить и выбрать диффиренцированные платежи.

Что делать, если банк не предлагает дифференцированные платежи или вы не уверены, что сможете выплачивать повышенные платежи в первые годы кредита?

Очень просто…

  1. При заключении договора убедитесь, что банк предоставляет возможность погашать тело кредита досрочно, то есть, что нет моратория на досрочное погашение;
  2. Выберите аннуитетные платежи;
  3. Каждый месяц приносите в банк дополнительную сумму денег в счет погашения основного тела кредита (вашей задолженности).

Таким образом вы превратите вашу аннуитетную программу в дифференцированную, но с более гибким графиком платежей. В случае форс-мажора вы всегда сможете отказаться от дополнительного взноса и «вернуться» к аннуитетным платежам.

Если непонятно, посмотрите, пожалуйста, это видео:

 

Выберите банк с наиболее дешевой и максимально подходящий для вас

ипотекой

Чтобы выбрать ваш банк, давайте пройдемся по шагам.

 Шаг 1. Составьте список из 10-15 банков, которые потенциально могут дать вам ипотечный кредит

Сначала обратите внимание на банки много и давно работающие с ипотекой.

Рейтинг ипотечных банков

Внесите в список ваш зарплатный банк, если он у вас есть.

Обратите внимание на небольшие банки, работающие в вашем регионе. Иногда их условия кредитования лучше, чем у больших банков.

Посмотрите на программы с господдержкой на сайте агентства по выдаче ипотеки  — ДОМ.РФ (бывшее АИЖК)

В итоге у вас должен получиться список из 10-15 банков. Можно больше. Кашу маслом не испортишь.

Шаг 2. Выпишите ВСЕ условия ипотечного кредитования по каждому банку из списка

Обычно при выборе ипотеки мы обращаем внимание на процентную ставку, но чтобы принять правильное решение этого недостаточно!

Вот что нам нужно:

  • ставка ипотечного кредитования;
  • метод погашения ипотеки (аннуитетный или дифференцированный); 
  • дополнительные платежи (различные комиссии банка, страховка вашей жизни, плата за экспликацию БТИ — документ, отражающий количество, комнат и их площадь, плата за оценку недвижимости и т.д.)
  • размер минимального первоначального взноса;
  • форма подтверждения дохода и стажа на последнем месте работы;
  • наличие моратория на досрочные выплаты.

Шаг 3. Рассчитайте с помощью ипотечного калькулятора параметры ипотеки, необходимые для сравнения банков

Для этого будем использовать вот этот калькулятор с сайта ипотек.ру

Чтобы понять, как им пользоваться, послушайте тех, кто его создал. Потратьте 15 минут на просмотр этого видео, и вы сэкономите кучу денег.

 

А вот что мы будем расчитывать по каждому банку из списка и потом сравнивать :

  • эффективная процентная ставка (или полная стоимость кредита);
  • фактическая сумма выплат по кредиту;
  • фактическая сумма переплаты по кредиту.

Шаг 4. Сравните между собой ипотечные программы банков и выберите 3-4 банка-победителя

В итоге по всем банкам из вашего списка вы получите примерно вот такую таблицу:

Еще обратите внимание на характеристики ипотеки, не учтенные при рассчетах, но также очень важные.

  • размер минимального первоначального взноса;
  • форма подтверждения дохода и стажа на последнем месте работы;
  • наличие моратория на досрочные выплаты;

Шаг 5. Обратитесь в выбранные банки лично

Как видите, ничего сложного в выборе банка нет. Но если вы подойдете к этому процессу вдумчиво, вы сможете сэкономить 10-15% от суммы кредита.

Не берите кредит в иностранной валюте, если у вас нет дохода в иностранной валюте

Как мы уже говорили выше, в дополнение к риску постоянных платежей и кредитному риску вы возьмете на себя еще и валютный риск. Не слушайте банкиров, не обольщайтесь более низкой ставкой по валютным кредитам.

Ваш доход, скорее всего, в рублях. Если рубль обесценится, вам придется отдавать больше рублей, чтобы купить валюту для погашения кредита.

В Белоруссии в 2011 году национальная валюта упала почти в два раза, соответственно, платежи белорусов по ипотеке в валюте увеличились в два раза.

Как мы теперь (в 2018 году) знаем, в России тоже рубль подешевел в два раза, и у тех, кто взял ипотеку в валюте, были очень большие проблемы.

Создайте финансовую подушку

Это к вопросу как подготовиться. Если вы уже взяли ипотеку, срочно сделайте следующее.

Посчитайте минимум денег, которые вам нужны, чтобы прожить месяц, прибавьте месячный платеж по ипотеке, умножьте на 6 (а лучше на 12) и как можно быстрее накопите эту сумму, а потом спрячьте ее от себя подальше!  

Это будет ваша страховка, ваша финансовая подушка, ваша тихая гавань.  Урежьте все ваши «совершенно необходимые расходы» — оплату фитнеса, такси, ресторанов и т.д., пока вы не накопите эту сумму.

Оформите налоговый вычет при покупке квартиры и не забудьте про налоговый вычет с процентов

Налоговый вычет — это сумма, которая уменьшает размер вашего налогооблагаемого дохода, с которого вы платите 13% подоходного налога.

В случае покупки недвижимости налоговый вычет — это возврат уплаченного вами ранее подоходного налога.

В этом случае вычет называется имущественным налоговым вычетом.

Имущественный налоговый вычет распространяется не только на погашение кредита, но и на проценты по нему, если вы приобрели квартиру в ипотеку.

Имущественный налоговый вычет имеет предел:

  • до 2 000 000 рублей при покупке недвижимости и
  • до 3 000 000 рублей вычет с ипотечных процентов.

То есть максимально вы можете вернуть 650 000 рублей (5 000 000 * 13%). Это самый большой налоговый вычет в нашей стране.

Если вы семья и купили недвижимость “на двоих”, каждый супруг имеет право вернуть свой вычет с одной и той же недвижимости.

Чтобы получить имущественный налоговый вычет:

  • надо быть гражданином РФ
  • иметь белую зарплату (с серых и черных зарплат много не навычетаешь)
  • не пользоваться имущественным налоговым вычетом ранее
  • собрать все необходимые документы

Как получить имущественный налоговый вычет

Получить имущественный налоговый вычет можно двумя способами:

  • у работодателя;
  • в налоговом органе.

Для получения налогового вычета у работодателя обратитесь в бухгалтерию. Там должны помочь все оформить правильно и ничего не забыть.

Если с бухгалтерией по какой-то причине не получается, вы можете все сделать сами через налоговый орган.

На сайте Федеральной налоговой службы есть подробная инструкция, как это сделать, с образцами документов и рекомендациями. В любом случае ознакомьтесь с этой инструкцией.  Так вы будете заренне знать какие документы вам нужны.

Налоговый имущественный вычет

Можно также нанять налогового консультанта, который поможет вам все правильно сделать. Погуглите и выберите сервис, который вас устроит. Искать можно по фразам: “Консультации по имущественному налоговому вычету”, “Оформить налоговый вычет” и аналогичным.

И еще раз..

Не забывайте про имущественный налоговый вычет с основной суммы и с процентов по ипотеке!  

Рефинансируйте ипотеку, если процентные ставки снизились. Особенно в первые годы ипотеки при аннуитетных платежах.

Если вы взяли ипотеку, следите за ключевой ставкой Центрального банка РФ. Если она снижается, снижаются и ставки по ипотеке, и вы можете улучшить условия своей ипотеки с помощью рефинансирования.

Рефинансирование ипотеки — это, по сути заключение нового ипотечного договора на более выгодных для вас условиях. В результате вы можете снизить ежемесячные платежи, увеличить срок кредита и т.д.

Рефинансирование ипотеки можно получить как в своем банке, так и в другом банке, если своей банк не предлагает такой услуги.

Рефинансировать ипотеку наиболее выгодно В ПЕРВЫЕ несколько лет ипотеки так как в первые годы ипотеки вы в основном погашаете проценты по кредиту (особенно при аннуитетных платежах).

Как получить рефинансирование ипотеки?

  • Сравните текущие процентные ставки банков, предлагающих рефинансирование ипотеки, с процентной ставкой вашей ипотеки. Если ваша ставка выше, читайте далее;
  • Выберите 2-3 банка с более выгодными  для вас условиями;
  • Заполните заявку на рефинансирование в онлайне. У каждого банка есть такая услуга, и в офис банка можно не ходить;
  • После того как вам позвонят, обсудите с представителями банка условия нового договора. Особенно обращайте внимание на новую процентную ставку, размер ежемесячной выплаты, вид платежей (аннуитетный или дифференцированный), скрытые комиссии, требования о страховании, документы, которые необходимо собрать, другие требования банка…
  • Например, банк может потребовать, чтобы на момент рефинансирования вы:
    • выплачивли кредит не менее 6 месяцев;
    • размер кредита был менее 50% от стоимости жилья;
    • провели оценку недвижимости;
    • застраховали ее в банке;
    • заплатиои единоразовые комиссии;
    • оплатили госпошлину за переоформление залога.
  • Выберите один банк и соберите для него все требуемые документы:
    • заявка на рефинансирование кредита;
    • копии кредитного договора;
    • копия паспорта и трудовой книжки;
    • справка 2-НДФЛ;
    • два экземпляра оценки недвижимости;
    • выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире людей (обратитесь в МФЦ);
    • справка о наличии задолженности по старой ипотеке;
    • выписка из госреестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП);
    • экспликация квартиры, сделанная в БТИ.
  • Съездите в банк и оформите новое ипотечное соглашение.

Что можно получить в результате рефинансирования?

  • Снизить ставку  ~ 30%
  • Увеличить срок кредита ~ 1-2 года
  • Сократить ежемесячный платеж ~ 30%
  • Сократить итоговую переплату ~ 30%

Эти показатели приблизительные и зависят от условий первоначального договора и изменений ключевой ставки, но они вполне реальны.

Погашайте кредит досрочно

При аннуитетных платежах в первые несколько лет вы в основном оплачиваете проценты по кредиту. В результате вы иногда переплачиваете в два раза.

Если вы будете каждый месяц в дополнение к процентам по кредиту выплачивать несколько тысяч рублей основного долга, сумма вашей переплаты значительно уменьшится.

Найдите любой ипотечный калькулятор в интернете и посчитайте. Вы можете сэкономить несколько сотен тысяч рублей.

Вам только необходимо убедиться при заключении договора, что банк предоставляет возможность погашать тело кредита досрочно — то есть что нет моратория на досрочное погашение.

Реструктурируйте долг, получайте кредитные каникулы, увеличивайте срок кредита

Как мы уже говорили, ипотека — это опасный финансовый инструмент.

И, несмотря на вашу осторожность и планирование, вы можете оказаться в очень сложной ситуации, потерять работу, заболеть и т.д.

В этом случае имеет смысл обсуждать эти проблемы с банком. Ни в коем случае не избегайте общения с вашим банком, не доводите дело до суда!

Попытайтесь договориться с вашим банком об изменениях условий по ипотеке — увеличении срока ипотеки и уменьшении платежа, кредитных каникулах.

Если не получается договориться с вашим банком, попытайтесь реструктурировать или рефинансировать ипотеку с другим банком. Это возможно.

Рассказ Александра о том, как выплаты по его валютной ипотеке увеличились в 5 раз и стали больше его зарплаты на 25 % и как он с этим справился

«В 1997 году я взял ипотеку в валюте моего дохода – в долларах. Сумма платежей по кредиту не превышала 25% от моей зарплаты. Все было сделано как по учебнику. Будущее казалось безоблачным…

Потом случился кризис 1998 года, рубль «утонул»,  а в ипотечном договоре (в приложении) обнаружилась маленькая формула, по компенсации убытков банка, вызванных падением рубля по отношению к доллару. (Банк был должен резервировать в ЦБ сумму в рублях, эквивалентную валютной сумме кредита и эти рубли обесценивались. Банк, с его точки зрения терпел убытки).

В итоге, мои валютные платежи по кредиту увеличились с 25% от моего дохода до 125%. То есть, я должен был отдавать банку больше, чем мог зарабатать.  

Ну и по всем законам «добра и красоты» сначала мне сократили зарплату на 30%, а через несколько месяц я потерял работу.

Банк в той ситуации сам дышал на ладан и повел себя очень жестко, агрессивно. 

Помните?

Банкиры выдают зонтик в жару и забирают когда начинается дождь.

Именно так и было. Об этом очень долго можно рассказывать, но это не интересно. Интересно то, что меня спасло…

А спасло меня только то, что я успел подготовить финансовую подушку в размере половины суммы займа и сумел перехватить деньги у друзей на другую половину. Причем «набивать» финансовую подушку я начал с первых же дней ипотечных выплат. 

Все закончилось хорошо. Я выкупил досрочно квартиру у банка.

Но те несколько месяцев, когда я был должен намного больше, чем мог заработать никогда не забуду».

Мораль?

  • Читайте договор очень внимательно, особенно приложения и сноски мелким шрифтом;
  • Не берите кредиты в иностранной валюте;
  • Создайте финансовую подушку.

Заключение

Конечно, рассказать обо всех рисках, проблемах, неприятностях, ожидающих ипотечных заемщиков, в одном, даже очень длинном посте, практически невозможно.

Как и описать радость тех, кто приобрел квартиру в ипотеку и выплатил все платежи.

Но мы надеемся, что дали вам пищу для размышлений. В конце концов, решать вам. Нести ипотечные риски вам. И жить в новой квартире тоже вам.

Теперь ваша очередь. Что вы думаете об ипотеке?

Мы бы хотели услышать вас.

Что вы думаете об ипотеке? Как вы относитесь к ипотеке с господдержкой?

У вас есть интересная ипотечная история? Поделитесь ей.

А может быть, у вас есть вопросы.

Задайте их в комментариях к этому посту прямо сейчас. 

Или просто напишите нам: «Какой отличный пост!».  

Нам будет приятно 🙂

 

 

  • Светлана:

    Очень длинно, сложно осилить. Логичнее разбить на части.
    Опечатки зло — с ним надо бороться.
    В настоящее время, насколько мне известно, банки просто не предлагают дифференцированных платежей. Им это не выгодно. Или можно как-то бороться с этим беспределом?

    • Александр Кель:

      Светлана, добрый день! Спасибо за мнение.

      Я специально собрал все об ипотеке в одном месте. Это все-таки исчерпывающий гид. Согласен, получилось длинно. Но вначале есть содержание и можно читать только то, что интересно… Скажите, вы содержание увидели? Может быть оно не отображается у вас? В любом случае подумаю как структурировать лучше такой текст.

      Насчет дифференцированных платежей. Их предлагают действительно не многие банки (раньше вроде Сбер предлагал). О том, как с этим бороться я написал в тексте. Вот вкратце:

      Заключаете обыкновенный договор с банком с аннуитетными платежами и ежемесячно вносите некоторую сумму в погашение основного долга. Нужно посмотреть, чтобы не было моратория на досрочное погашение тела кредита. И нужна финансовая дисциплина. В итоге получится гибридная, более гибкая система, обладающая лучшими характеристиками обоих систем платежей. Можете — платите, не можете — пропускаете.

      Опечатки — зло. Согласен. Если укажите на них в тексте, буду очень благодарен.

  • >